この記事では、不動産所得についてご説明しています。
不動産所得に該当する収入や、事業的規模の条件、必要経費にできる費用などを確認できます。
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不動産所得とは
不動産所得とは、不動産などの貸付けによって得られる所得のことです。
不動産所得は、事業として行われている場合でも、事業所得ではなく不動産所得となります。
次のような収入が、不動産所得に該当します。
- アパートなどの家賃収入
- 駐車場として土地を貸して得られる収入
- 船舶（２０トン以上）の貸付けによる収入
- 航空機の貸付けによる収入
一方で、不動産などの貸付けから得られる収入であっても、人的役務の提供がともなっていたり事業に付随している場合は、所得区分が異なります。
このようなケースでは、不動産所得ではなく事業所得や雑所得と判断されますので注意が必要です。
例えば、アパートや借家などから得られる家賃収入は不動産所得です。
しかし、食事が提供される下宿などの収入の場合は、事業所得もしくは雑所得となります。
また、駐車場収入も基本的には不動産所得です。
しかし、時間制で管理人がいるようなコインパーキングなどの収入は、事業所得もしくは雑所得となります。
このように、不動産などの貸付けによる収入でも、不動産所得とならない事がありますのでご注意下さい。
青色申告
不動産所得は、青色申告の対象となっています。
青色申告には、10万円と65万円の２つの控除があります。
65万円のほうが、控除額が大きいので節税効果が高くなります。
不動産所得で65万円の青色申告特別控除を受けるには、事業的規模かどうかが関係します。
事業的規模の判定について
事業的規模かどうかは、貸付けの規模によって判断できます。
- アパート・・独立した室数が10室以上
- 独立家屋・・独立した貸家数が5棟以上
上記の基準を満たしていれば、基本的に事業的規模と判断できます。
事業的規模かどうかで、下記のような違いが生じます。
事業的規模の場合
- 65万円控除
- 専従者給与の適用あり
- 個別評価の貸倒引当金が設定できる
- 固定資産の資産損失の際に、全額を経費にできる（マイナスの場合は損益通算が可能）
事業的規模ではない場合
- 10万円控除
- 専従者給与の適用なし
- 個別評価の貸倒引当金は設定できない
- 固定資産の資産損失の上限は、不動産収入から他の経費を引いた額
このように、65万円控除のほうが節税効果が高くメリットが多いです。
ただし、65万円の青色申告特別控除の要件には、他の要素も関係します。
65万円の青色申告特別控除の詳細については、下記の記事でご説明しています。
関連記事：６５万円の青色申告特別控除の要件や改正後の条件について
不動産所得の経費
不動産所得については、一例として次のような費用が必要経費として計上可能です。
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 損害保険料
- 修繕費
- 減価償却費
- 借入金利子
不動産取得税や固定資産税については、租税公課の勘定科目で仕訳します。
また、借入金利子については、利子割引料や支払利息で処理します。
ちなみに、借入金の元金部分は必要経費に出来ませんのでご注意下さい。
不動産所得の計算について
不動産所得は次のように計算します。
- 不動産所得＝総収入金額ー必要経費ー青色申告特別控除（10万・65万）
さきほどご説明したように、事業的規模かどうかで青色申告特別控除の金額が変わります。
また、固定資産の資産損失を必要経費にできる金額も、10万円控除と65万円控除では異なりますのでご注意下さい。
不動産収入の計上時期について
不動産収入を計上するタイミングは、その収入の内容によって変わります。
地代家賃や共益費については、原則は下記のタイミングで収入を計上します。
- 支払日が定められている・・定められた支払日
- 支払日が定められていない・・受領日
礼金や更新料については、下記のタイミングで収入を計上します。
- 賃貸物件の引き渡しが伴う・・引渡日
- 賃貸物件の引き渡しが伴わない・・契約の効力が発生した日
なお、敷金や保証金については、将来返す必要があるため収入としては計上せず資産計上します。
