個人事業主の住宅ローン審査｜通過のカギと対策を詳しく解説

個人事業主として事業が軌道に乗ってきたため、家族のために住宅ローンの利用を考え始めたものの、「審査が厳しい」という話を聞いて不安を感じていませんか。

会社員とは異なり収入が不安定と見なされがちなため、ご自身の所得で希望額が通るのか、節税対策が裏目に出ないか、心配は尽きないと思います。

この記事では、個人事業主の方が住宅ローン審査を通過するための具体的なポイントや、審査で金融機関がどこを見ているのか、そしてどのような準備をすればよいのかを詳しく解説します。

本記事のポイント

個人事業主の住宅ローン審査はなぜ厳しい？

なぜ個人事業主の住宅ローン審査は会社員に比べて厳しいのでしょうか。

ここでは、金融機関が審査で重視するポイントや、審査で「年収」と「売上」がどのように評価されるのか、そして節税対策が審査に与える影響について掘り下げて解説します。

自営業は住宅ローンが通らない？

「自営業や個人事業主は住宅ローンが通らない」と耳にすることがありますが、これは正確ではありません。

正しくは、「会社員と比較して、より慎重に審査される」ということです。

金融機関が最も重視するのは、将来にわたり安定して返済を継続できるかという点です。

会社員の場合、毎月決まった給与が支払われ、勤務先の規模や勤続年数が信用の補完材料となります。

一方、個人事業主は、事業の経営状況や景気の動向、さらにはご自身の健康状態によって収入が大きく変動する可能性があります。

金融機関は、貸したお金が返済されなくなる貸し倒れリスクを避けるため、収入の安定性を証明しにくい個人事業主に対しては、審査のハードルを高く設定する傾向があるのです。

実際に、中小企業庁のデータを見ても、毎年一定数の小規模事業者が休業や廃業を選択している現実があります。

こうした背景から、金融機関は事業の「継続性」に対しても慎重な視線を向けています。

逆に言えば、これらの不安要素を払拭できるだけの客観的な証拠、すなわち「安定・継続した事業運営」と「十分な返済能力」を確定申告書などの書類で明確に示すことができれば、個人事業主であっても住宅ローンを組む道は十分に開かれています。

審査で見られる売上と所得の違い

個人事業主の方が住宅ローン審査で誤解しやすい点の一つに、「年収」の捉え方があります。

審査において金融機関が最重要視するのは、事業の売上ではなく、そこから経費を差し引いた所得（利益）です。

たとえば、年間の売上が1,000万円あったとしても、仕入れや外注費、事務所家賃などの必要経費が700万円かかっていれば、金融機関が返済能力の基準とするのは、差し引いた後の所得300万円となります。

これは、会社員の「税込年収（額面年収）」に相当するものが、個人事業主の場合は「所得」であると考えると分かりやすいでしょう。

金融機関は、確定申告書Bの「所得金額等」の欄に記載された数字を基準に、申込者の返済能力を判断します。

売上がどれだけ大きくても、経費を差し引いた所得が少なければ、返済に充てられる原資が少ないと見なされてしまいます。

ただし、金融機関によっては、所得の計算方法が異なる場合もあります。

例えば、経費の中の「減価償却費」は実際には支出を伴わない経費であるため、所得に足し戻して審査するケースや、auじぶん銀行のように「所得＋減価償却費＋青色申告特別控除額」を年収とみなすユニークな基準を持つところも存在します。

とはいえ、原則は売上ではなく所得が見られるという点を押さえておくことが大切です。

経費計上と確定申告の注意点

個人事業主にとって節税は非常に大切な経営戦略の一つです。

しかし、住宅ローンの審査という観点では、過度な経費計上が不利に働く可能性があります。

前述の通り、審査は「所得」を基準に行われます。

節税のために経費を最大限に計上し、所得を低く抑えていると、金融機関からは「返済能力が低い」と判断されてしまうのです。

ですから、住宅ローンの利用を具体的に検討し始めたら、少なくとも申込みの直近1〜3期分については、税務上のメリットとローン審査でのメリットを天秤にかける必要があります。

不要不急な備品の購入を先送りにするなど、経費計上をある程度コントロールし、審査基準となる「所得」を意図的に高く見せるという戦略も求められます。

確定申告書は、あなたの事業の安定性と返済能力を示す最重要書類です。

正確な申告と期限内の納税を徹底することが、審査の第一歩となります。

住宅ローンを組むには開業後何年から？

金融機関が個人事業主の「収入の安定性」を判断するために、事業を継続している期間、すなわち「業歴」も重要な審査項目となります。

結論から言うと、多くの民間金融機関では業歴2年～3年以上を申込みの条件としています。

開業して1年目や2年目の場合、確定申告の実績が1期分しかないか、まだない状態です。

金融機関からすると、その所得が一時的なものなのか、来年以降も継続するものなのか判断がつきません。

そのため、最低でも2期分、一般的には3期分の確定申告書を提出し、継続して黒字経営ができていることを証明する必要があります。

一方、後述する「フラット35」は業歴の明確な年数規定を設けておらず、最低1期分（1年分）の確定申告書があれば申込み自体は可能です。

ただし、1期分だけでは事業の安定性評価としては弱いため、できれば2期分以上の実績がある方が望ましいでしょう。

開業したばかりでマイホームを検討している方は、まず事業を軌道に乗せ、最低でも2〜3年間の安定した黒字実績を積むことが先決となります。

個人事業主が住宅ローン審査に通るには

審査が厳しいとされる個人事業主ですが、審査通過の可能性を高めるための具体的な対策が存在します。

ここでは、ご自身の所得でいくらまで借りられるのかという目安から、審査に通りやすいローンの特徴、そして実際に審査を通過した人たちの知恵まで、実践的なコツを紹介します。

所得550万で4000万のローンは組める？

所得550万円の方が4,000万円の住宅ローンを組めるか、という疑問は、多くの個人事業主の方が抱く具体的な悩みの一つです。

他の借入状況や頭金の額、選択する金利タイプなどの条件次第では可能ですが、慎重な検討が必要と言えます。

審査の可否を分ける最大の指標は返済負担率（返済比率）です。

これは、年収（個人事業主の場合は所得）に占める、年間の総返済額の割合を指します。

多くの金融機関は、この返済負担率の上限を30%～35%程度に設定しています。

所得550万円の場合、返済負担率の上限は以下のようになります。

• 上限30%の場合：年間返済額 165万円（月額 約13.7万円）

• 上限35%の場合：年間返済額 192.5万円（月額 約16万円）

ここで、4,000万円のローンを組んだ場合の返済額を試算してみましょう（仮に金利1.5%、35年返済、元利均等返済と仮定）。

• 毎月の返済額：約122,500円

• 年間の返済額：約147万円

この場合、所得550万円に対する返済負担率は次の通りです。

• 147万円 ÷ 550万円 ＝ 約26.7%

金融機関が設定する上限（30%～35%）を下回っているため、計算上は審査の土台に乗る可能性が高いと考えられます。

ただし、これはあくまで他に一切借り入れがない場合の計算です。

もし、車のローンやカードローン、事業用の融資などが残っている場合、それらの年間返済額も合算して返済負担率が計算されます。

その結果、上限を超えてしまい、希望額が通らない、または減額される可能性も十分にあります。

個人事業主はいくらまで借りられる？

前項の例を一般化すると、個人事業主がいくらまで借りられるかは、主に以下の4つの要素によって決まります。

①所得の金額と安定性審査の基礎となるのは、直近の所得額です。

一般的に「3期連続で黒字であること」が最低ラインと見なされます。

所得額に大きな波がある場合、金融機関によっては最も低い年の所得を基準にされたり、3期の平均所得で審査されたりと、判断が分かれます。

右肩上がりで安定しているのが最も理想的です。

②返済負担率先ほど計算した通り、所得に対して無理のない返済額であるかがチェックされます。

審査上の上限は30%～35%程度ですが、収入が変動しやすい個人事業主の場合、将来のリスクを考慮し、この比率を20%～25%以下に抑えておくのが賢明です。

借りられる額と無理なく返せる額は違うことを認識しなくてはなりません。

③以下のような既存の借入は、全て住宅ローンの審査に影響します。

• 事業用ローン
• マイカーローン
• カードローン

これらの残債が多いほど、住宅ローンに回せる枠は少なくなります。

④自己資金の額（頭金）を多く用意できるほど、審査は格段に有利になります。

例えば、物件価格の1割～2割以上の頭金を入れることができれば、その分だけ借入金額を減らせます。

借入額が減れば返済負担率も下がるため、金融機関のリスクが低減し、審査に通りやすくなります。

また、計画的に貯蓄ができる人物であるという信用力の証明にもつながります。

通りやすい住宅ローンの特徴

個人事業主にとって、審査のハードルが比較的低いとされる住宅ローンには、いくつかの特徴があります。

フラット35

最も代表的な選択肢が、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」です。

フラット35が個人事業主と相性が良いとされる理由は、民間ローンとは審査の視点が異なるためです。

民間ローンが、申込者の属性（職業、勤続年数、収入の安定性）を厳しく見るのに対し、フラット35は「返済負担率が基準内か」と「購入する物件が機構の定める技術基準を満たしているか」をより重視する傾向があります。

• 明確な所得基準: 年収（所得）400万円未満の場合は返済負担率30%以下、400万円以上の場合は35%以下、という明確な基準が設けられています。

• 業歴: 民間ローンのような「業歴3年以上」といった厳しい縛りはなく、直近1期分（1年分）の確定申告書があれば申込みが可能です（ただし2期分ある方が望ましいのは事実です）。

• 固定金利: 全期間固定金利のため、将来の金利上昇リスクを心配する必要がありません。収入が変動する可能性がある個人事業主にとって、返済額が完済まで一切変わらない安心感は大きなメリットです。

• 団信が任意: 多くの民間ローンでは必須とされる団体信用生命保険（団信）への加入が任意です。健康上の理由で団信に加入できず民間ローンを諦めていた方でも、フラット35ならローンを組める可能性があります。

参考：住宅金融支援機構【フラット３５】ご利用条件

個人事業主向けプランのある金融機関

近年は、SBI新生銀行や、PayPay銀行の個人事業主・法人経営者向け住宅ローンなど、ネット銀行を中心に個人事業主やフリーランス向けの条件を明記した住宅ローン商品も増えています。

一方で、自営業者を対象外としている住宅ローン商品もあるため、事前に条件の確認が必要です。

取引のあるメインバンク

日頃から事業用の口座を開設し、売上の入金や経費の支払いで取引実績がある地方銀行や信用金庫に相談するのも一つの手です。

国土交通省の調査によれば、金融機関が審査で重視する項目として「申込人との取引状況」を挙げた割合も高く、事業の実態やお金の流れを理解してくれているメインバンクが、審査において柔軟に対応してくれる可能性もあります。

審査に通った人の知恵袋から学ぶ

住宅ローンの審査は、いわば金融機関からの「信用力のテスト」です。

審査に通過した個人事業主の方々は、申込み前の「準備」を徹底している共通点があります。

彼らの知恵から学ぶべき、具体的な対策は以下の通りです。

信用情報をクリーンに保つ

クレジットカードの支払いや、既存ローンの返済を一度でも延滞すると、個人信用情報機関（CIC、JICCなど）にその記録が残ります。

この情報に傷があると、審査通過は難しくなります。

心配な方は、住宅ローンの申込み前にご自身の信用情報を開示請求し、内容を確認しておくとよいでしょう。

税金・保険料を完納する

所得税や住民税はもちろん、国民健康保険料や国民年金の未納・滞納も審査で厳しくチェックされます。

納税は国民の義務であり、それを怠る人は「住宅ローンの返済も滞らせるかもしれない」と判断されます。

申込時には納税証明書の提出が求められるため、もし未納分があれば必ず全て納付してから臨んでください。

他の借入を整理（完済）する

審査は「総返済負担率」で見られます。マイカーローン、カードローン、事業用融資などの残債があると、その分だけ住宅ローンの借入可能額が圧迫されます。

可能な限り、申込み前に完済しておくことが理想です。少なくとも、複数の借入を一本化するなどして、件数を減らしておきましょう。

健康状態に留意する

前述の通り、民間ローンの多くは団体信用生命保険（団信）への加入が必須です。

団信は生命保険の一種であるため、健康状態の告知が必要です。

持病や既往症があると加入できず、結果として住宅ローンが組めない事態も起こり得ます。

ローンは健康なうちに申し込むのが鉄則です。

事業の堅実性をアピールする

必須書類（確定申告書3期分など）に加えて、任意で事業計画書や今後の売上見通しを示す試算表などを準備し、事業の将来性や堅実性をアピールすることも、場合によってはプラスに働く可能性があります。

「フラット35」がお勧めな理由と個人事業主の住宅ローンQ＆A

個人事業主の方が住宅ローンを検討する際、特有の疑問や不安が浮かびます。

ここでは、なぜ「フラット35」が個人事業主におすすめされるのか、その理由を深掘りするとともに、よくある質問を（Q&A）形式で、審査に関する様々な疑問にお答えします。

なぜフラット35がおすすめなのか

先ほども取り上げたように、フラット35が個人事業主におすすめされる最大の理由は、民間ローンとは異なる審査基準を持ち、所得の安定性を証明しにくい個人事業主の特性と比較的相性が良いためです。

主なメリットを改めて整理します。

所得の審査基準が明確

年収（所得）に応じて返済負担率の上限（400万円未満は30%、400万円以上は35%）が明確に決まっています。

業歴のハードルが低い

最低1期分（1年分）の確定申告書があれば申込可能です。

これは「業歴3年以上」などを条件とする民間ローンに比べて大きなアドバンテージです。

所得の計算がシンプル

審査対象となる所得は、基本的に確定申告書の「所得金額」（青色申告特別控除などを引いた後の金額）がそのまま用いられます。

民間ローンのように複雑な調整が入ることが少ないため、ご自身でも借入可能額の目安を立てやすいです。

団信加入が任意

健康上の理由で民間ローンの団信審査に通らない場合でも、フラット35なら団信不加入でローンを組める可能性があります。

健康状態に不安があり、民間ローンで断られた経験がある方でも、フラット35であれば『団信なし』を選択することで、マイホームの夢を諦めずに済むケースがあります。

全期間固定金利の安心感

個人事業主は、好不調の波により収入が変動するリスクを常に抱えています。

将来の金利上昇によって返済額が増える変動金利と異なり、完済まで返済額が変わらない固定金利は、長期的な資金計画を立てる上で非常に大きな安心材料となります。

もちろん、変動金利タイプに比べると当初の金利が高めに設定される傾向がある、物件が一定の技術基準を満たす必要がある、といった注意点もあります。

しかし、審査通過のしやすさと返済計画の立てやすさにおいて、個人事業主にとって有力な選択肢であることは間違いありません。

個人事業主の住宅ローンに関するよくある質問

ここでは、個人事業主の方が住宅ローンを検討する際によく抱く疑問について、よくある質問（Q&A）形式でお答えします。

Q. 個人事業主でも住宅ローンは本当に組めますか？

A. 組むことは可能です。

ただし、会社員の方と比べて収入の安定性を客観的に証明する必要があるため、審査のハードルは高くなる傾向があります。

事業が安定しており、継続的な返済能力があると金融機関に認めてもらうことが鍵となります。

そのためには、最低でも2〜3期分の黒字申告の実績や、税金・保険料の滞納がないこと、他の借入を整理しておくことなどの「準備」が不可欠です。

Q. 店舗兼住宅の購入でもローンは組めますか？

A. 住宅ローンとして組むことは可能ですが、条件があります。

多くの金融機関では、「居住用部分の床面積が建物全体の50％以上であること」を条件としています。

この基準を満たさない場合、住宅ローンではなく、金利が高くなる事業用ローン（アパートローンなど）の扱いとなる可能性があります。

また、住宅ローン控除（減税）の対象となるのは、原則として居住用部分のみとなります。事業用部分の面積割合によって控除額が変わるため、注意が必要です。

参考：国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

Q. 赤字決算の年があると、もう無理ですか？

A. 審査は非常に厳しくなると考えられます。

多くの金融機関は「直近3期連続黒字」を安定性の目安としています。

1期でも赤字があると「事業が不安定である」と判断され、審査に通らない可能性が高くなります。

たとえ他の2期で大きな黒字を出していても、赤字があることは審査上、不利に働くことが多いのです。

もし赤字の期がある場合は、まずは事業を立て直し、そこから最低でも2〜3年間の連続した黒字実績を作ってから、改めて申込みに挑戦するのが現実的な対応となります。

Q. 頭金は0（フルローン）でも大丈夫ですか？

A. 「頭金0円」をアピールするローン商品も存在しますが、個人事業主の方には基本的におすすめしません。

理由は2つあります。

第一に、頭金が少ない（＝借入額が多い）ほど、金融機関のリスクが高まるため、審査基準はより厳しくなります。

ただでさえ審査ハードルが高い個人事業主が、さらに不利な条件で申し込むことになります。

第二に、ご自身の返済リスクが高まります。

頭金がない分、月々の返済額が高くなり、事業収入が落ち込んだ際に返済が苦しくなる可能性があります。

物件価格の1割、できれば2割以上の頭金を用意することが、審査通過と将来の安定返済の両方にとって望ましい選択です。

まとめ

個人事業主の方が住宅ローンを組むことは、決して不可能ではありません。

しかし、会社員とは異なり、「収入の安定性」と「事業の継続性」をご自身の力で証明する必要があるため、金融機関の審査が慎重になるのは事実です。

審査通過の鍵は、申込み前の「準備」にあります。

具体的には、節税とのバランスを考えながら最低3期分の「黒字所得」を確保すること、税金や保険料の未納・滞納をなくし、他の借入を整理して「信用情報」をクリーンに保つこと、そして「頭金」をしっかり準備することです。

特に、審査では売上ではなく「所得」が見られるため、直近の確定申告書の内容がそのままご自身の「年収」評価につながります。

もし民間金融機関の審査が厳しいと感じる場合は、業歴のハードルが低く、返済負担率の基準が明確な「フラット35」も有力な選択肢となります。

この記事で解説したポイントを踏まえ、ご自身の事業状況とライフプランに合った資金計画を立て、夢のマイホーム実現に向けた準備を進めてください。